LE DISPOSITIF JEANBRUN

Objectifs

du dispositif

Le statut du bailleur privé, dispositif Jeanbrun, a pour objectif de relancer l’investissement locatif privé en France, à la suite de l’extinction du dispositif Pinel.

Il s’appuie sur l’octroi d’avantages fiscaux importants en échange de plusieurs engagements :

• Location du bien pour une durée minimale.
• Respect des plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Conformité aux critères de performance énergétique.

Cadre

juridique

Ce dispositif est encadré par l’article 31 du BOFiP. Il ne s’agit pas d’une réduction d’impôt directe, mais d’une déduction fiscale correspondant à une réduction de l’assiette imposable via un mécanisme d’amortissement.

Biens

éligibles

• Logements neufs (neuf ou VEFA), destinés à la location nue (non meublée) et à la résidence principale du locataire ;
• Logements collectifs uniquement ;
• Anciens ou nouveaux permis de construire.

  ZONAGE

  territorial

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun n’est pas limité à certaines zones géographiques. Il s’applique à l’ensemble du territoire français, y compris DOM-TOM, sans restriction spécifique.

PLAFOND DU

PRIX DU BIEN

Il n’existe pas de plafond réglementaire sur le prix d’acquisition du bien. Cependant, la mécanique de l’amortissement induit un seuil économique au-delà duquel l’investissement devient moins optimisé fiscalement.

Exemple, hypothèse Jeanbrun en location :
• Taux d’amortissement : 3,5 %/an
• Plafond annuel d’amortissement déductible : 8 000 € par foyer fiscal
• Amortissement calculé sur la valeur du bien hors terrain

Calcul
Prix maximal économiquement utile : 8 000 € / 3,5 % = 228 571 €
Or, en pratique, environ 80 % seulement du bien est amortissable (hors terrain)
Donc : 228 571 € ÷ 80 % = 285 714 €

Conclusion
Au-delà d’environ 285 700 €, l’amortissement théorique excède le plafond annuel : la fraction excédentaire n’est pas utilisable fiscalement ; elle est perdue.

NOMBRE

d’opérations

Aucune limite de volume d’opérations n’est prévue dans le cadre du dispositif Jeanbrun.

 LES

 CONDITIONS

 • Respect des plafonds de loyers et des plafonds de ressources des locataires ;
• Mise en location nue obligatoire ;
• Respect des critères énergétiques ;
• Interdiction de louer à un membre de la famille jusqu’au 2ème degré
• Aucune limite de volume d’opérations n’est prévue dans le cadre du dispositif Jeanbrun ;
• Engagement minimum de location : 9 ans ;
• Aucune durée maximale juridique.
Remarque :
L’avantage fiscal étant lié à l’amortissement, celui-ci est implicitement limité dans le temps par la mécanique comptable, la durée maximale étant donc une limite fiscale plutôt que juridique.

Amortissement

du bien

Base amortissable : 80 % de la valeur du bien
Taux d’amortissement selon le type de loyer

• Location intermédiaire : 3,5 %/an
• Location sociale : 4,5 %/an
• Location très sociale : 5,5 %/an
(Taux appliqués sur 80 % de la valeur du bien)

Plafonds annuels de déduction par foyer :
• 8 000 €/an pour la location intermédiaire
• 10 000 €/an pour la location sociale
• 12 000 €/an pour la location très sociale

Spécificité majeure
Contrairement au LMNP, l’amortissement Jeanbrun ne se limite pas aux revenus fonciers : il peut également réduire le revenu global imposable, dans la limite des plafonds.

EXEMPLE

CONCRET

Revenu salarial : 50 000 €
Loyers perçus : 9 600 €
Charges réelles : 11 000 €
Amortissement : 3 200 €

Résultat foncier :
Loyers : + 9 600 €
Charges : -11 000 €
Amortissement : -3 200 €

Imputation sur le revenu global :
Revenu salarial du foyer : 50 000 €
Déficit Jeanbrun : – 4 600 €

Nouveau revenu imposable : 45 400 € soit, pour une TMI à 30 %, une réduction d’impôt de 1 380 € sur le foyer fiscal.
Résultat bailleur : déficit de 4 600 €

  Régles relatives au

  déficit foncier

Le plafond actuel de déduction du déficit foncier sur le revenu global, fixé à 10 700 €, demeure inchangé.

Ainsi, tout déficit foncier généré par d’autres opérations pourra être cumulé avec celui issu d’une opération Jeanbrun, dans la limite de ce plafond de 10 700 €.

 Calcul du plafond

de loyer

 Il y a trois niveaux de loyers :
• Intermédiaire
• Social
• Très social

La formule de calcul est identique à celle du Pinel / Denormandie :
Loyer maximal = Plafond de zone (€/m²) × Surface utile × Coefficient

Réintégration de l’amortissement

dans la plus-value

Les amortissements seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Les règles d’exonération restent identiques :
• 22 ans pour l’exonération de l’impôt sur la plus-value
• 30 ans pour l’exonération des prélèvements sociaux

CONCLUSION DU

 DISPOSITIF JEANBRUN

Le dispositif Jeanbrun n’est pas un Pinel bis, c’est un dispositif hybride.

C’est un outil patrimonial de haut niveau, destiné à des investisseurs :
• fiscalisés,
• structurés,
• patients,
• capables de raisonner en flux et non en « carotte fiscale ».

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